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新城控股首次躋身行業TOP10 上交所16問質疑虛增利潤

  每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

  4月2日晚間,不久前剛公布靚麗年報的新城控股(601155,SH)公告稱,收到上交所的年報事后審核問詢函。據新城控股年報,公司以122.83%的高目標完成率、74.82%的高增長率首次躋身房地產行業TOP10。

  受問詢函影響,4月3日,新城控股股價開盤即大幅下跌,盤中跌幅一度突破8%,至收盤時跌幅為5.7%。

  《每日經濟新聞》記者注意到,上交所這份《關于對新城控股集團股份有限公司2018年年度報告的事后審核問詢函》,要求新城控股就利潤增加、與關聯方資金往來、現金流等5個方面進行補充披露,共涉及16個問題,并要求其在4月19日前進行回復。而這16個問題幾乎均涉及對新城控股利潤虛增的質疑。

  公允價值變動受質疑

  問詢函指出,2018年新城控股的投資性房地產公允價值變動收益為28.09億元,同比增長209.02%,占歸母凈利潤的26.78%。請公司補充披露投資性房地產的區域分布特征,以及2018年房地產價格和土地價格的變化趨勢,說明投資性房地產公允價值大幅增長的合理性,以此來說明公司利潤快速增長是否具有可持續性,并充分提示風險。

  上交所尤其指出了公允價值變動的合理性。

  實際上,按公允價值計價的方式的確會直接影響到房企利潤表現。業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,投資性房地產和其他物業不同之處在于,這部分物業可以用于投資,會產生收益,公允價值模式計量下,每年需要對投資物業進行資產重估,投資物業增值,則直接增加當期利潤。“因為投資性房地產持有期間的公允價值會產生變化,進而會影響利潤。”

  另外,采用公允價值模式計量無需對投資物業計提折舊或進行攤銷,因此公司的費用會減少,進而也能間接增加利潤。

  “一般而言,采用公允價值模式會提高投資性物業的賬面價值,從而擴大公司的資產規模。企業采用公允價值模式對投資物業進行計量,可改善企業的資本結構,提升經營效益,并不增加實際稅負。”上述人士表示。

  也就是說,公允價值變動對利潤的影響,或基于經營的提升,或只是取了“會計計算模式”的巧。如果凈利潤和凈資產會隨房地產市場發生大幅度波動,就意味著投資風險加大,企業經營的不穩定性增加。

  顯然,這類企業,如果剔除物業公允價值的變動因素,凈利潤的表現更直接且明顯。

  新城控股2018年的利潤構成中,投資性房地產公允價值變動收益、財務報表范圍變動的投資收益占比較大。同時,公司較高的資本化利息支出比重、較低的預期信用損失率和新會計準則的采用,都是利潤同比增長的主要原因。

  并且,新城控股公允價值變動所產生的收益為28.09億元,占到母公司凈利潤的26%,相當于兩成半的利潤都來自于公允價值變動,而非房屋銷售所帶來的收益。也即,如果不考慮投資物業增值,新城控股的凈利潤勢必不會出現如今的大幅增長。

  選擇性合并報表?

  除了用增加公允價值變動收益來增加利潤外,公司是合營還是控股,也會對利潤造成影響。

  2018年7月,公司通過協議約定方式,將持股49.51%的青島卓越新城置業有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產發展有限公司納入合并報表范圍。通過收購許昌市昱恒房地產開發有限公司(以下簡稱許昌昱恒)1%股權和進行協議約定的方式,將持股32.38%的許昌昱恒納入合并報表范圍。同時,合營企業轉子公司帶來了6.77億元投資收益,占公司2018年歸母凈利潤的6.45%。

  這一占比很高,對公司利潤屬于重大影響。但新城控股在上述公司的協議約定和少量股權變動,能否保證公司對子公司實現控制并不清晰。這也是新城控股被上交所問詢的一項。

  一般而言,持股比例在40%以上可以納入會計報表,但業內人士指出,新城控股在許昌項目的持股是32%,應該是合營企業而非控股子公司,但是新城用協議的方式將其以子公司進行處理,如果事先有約定(比如,雖然持股比例僅32.8%,但新城對這家公司有絕對控制權),則需要在協議里說明一切。

  的確,在經營決策方面如果沒有約定計入方式會有一定變化,則對合營公司利潤影響較大。新城控股把這三家合資公司進行并表,除了增加銷售收入額,其余理由并不充分。

  現金流凈額和凈資產匹配成疑

  年報披露,2018年新城控股新增土地儲備共164幅,總建筑面積4773.24萬平方米,平均樓面價2330元/平方米,新增土儲中三四線城市占比達到66.1%,二線城市占比33.2%,一線城市占比僅0.7%。可見2018年新城控股的經營活動較活躍。

  但綜合盤點新城控股經營活動和投資活動現金流量凈額之和,其2016年、2017年和2018年這一數值皆為負,分別為負6.10億元、負102.41億元和負161.96億元。

  業內人士稱,一般情況下,經營性現金流可能存在負數,但金額如此之大確實存在一定問題,即說明新城控股的資金鏈應該比較緊張。

  而年報顯示,新城控股目前凈資產為295.38億元,公司2018年末貨幣資金454.09億元,同比增長106.90%,其中銀行存款占比88.10%;同時,公司長期借款和短期借款合計259.39億元。

  新城控股既然有如此多的銀行存款結余,為何還有大量的長期和短期借款?

  業內人士表示,這是否由于手頭貨幣資金使用受限,而需要大量借款?

  這類疑問,亦或是上交所詢問新城控股與關聯方資金往來、現金流等方面的原因。《每日經濟新聞》記者就上交所問詢函詢問新城控股公關負責人,其表示董辦正在組織補充披露材料,上述問題會在公告中回應。

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