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土拍市場搖號再現:房企或有被套風險?

  本報記者 唐韶葵 上海報道

  導讀

  “現在去搶地,如果政策不放松,有被套風險。”

  未拍先火。4月3日,無錫出讓四幅宅地,參拍房企超過60家,包括已布局無錫的華潤、保利、融創、龍湖、中南、藍光、美的、路勁、金科、新力等多家房企,也有像新希望、融信、正榮這樣的還沒將無錫納入戰略版圖的房企。

  最終融創以24.43億元拿下無錫兩幅地塊,濱湖區地塊達到最高限價242185萬元,折合樓面價1.8萬元/平方米,將于4月4日上午9:30現場搖號確定競得人,參與搖號的房企有4家。土地市場搖號發生在2017年年底-2018年上半年之間,2018年下半年開始市場基本面發生變化,地價走低,搖號情況不再出現。

  剛在香港謝幕的內房股年報季中,包括世茂房地產副主席許世壇、融信地產主席歐宗洪等閩系房企大佬們接連拋出“現在去搶地,如果政策不放松,有被套風險”的觀點,融創董事長孫宏斌也表示,今年土地市場風險太大。話音未落,4月以來幾場土拍硝煙四起,房企跑步入場,尤以長三角一體化示范區內的市場為甚。

  同策咨詢數據顯示,3月全國300城市土地成交量價均出現回升環比上漲,但同比下滑。

  同策研究院首席分析師張宏偉指出,近期長三角一體化示范區土拍火爆,包括蘇州吳江拍出的地塊,樓面價比市區樓面價高。張宏偉認為,房企有被套風險,落入長三角一體化示范區里面的吳江、嘉善、青浦三個地區,是住宅庫存量最大的區域,現在出讓地樓面價太高,年內銷售變現壓力過大。開發企業資金面仍然緊張。土地市場存在不確定性,尤其是“一城一策”,要穩住去年四季度以來的地價。火爆的土地市場,或引發政策落地,今年仍存不確定性。比如杭州已經出了溢價30%就要做相關配套的政策。

  拿地邏輯

  資金面有所改善、房企回歸二線城市意愿明顯、長三角一體化示范區概念突出。這是大部分業內人士認為各地相繼出現土拍市場火爆場面的三個原因。

  從已發布年報的房企來看,手握幾百上千億現金的房企不在少數。在這一波拿地潮中,剛剛在業績發布會上表示今年拿地風險大的融創董事長孫宏斌,就在4月3日拿下無錫兩幅地塊,溢價率分別約為22%、79%。

  進入3月份,市場發生微妙變化,房企在資本市場融資順暢之后,開始補充買地需求。反觀房企們的土地儲備與增長速度,補倉的需求是存在的。比如大部分房企手中土地儲備僅夠未來2-3年開發。以綠城中國為例,由于該公司此前出現過土儲斷層,導致2019年一季度因為沒有貨值可銷售,而沒有回款,直接影響了投資。

  而為了全年業績提速,房企在1、2季度拿地,是可以保證年底快速回籠資金的最好選擇。

  4月2日,杭州主城區出讓4宗地塊,共收金56.66億元。金地以上限價格17.60億元+自持比例21%競得祥符東單元地塊,樓面價22277元/平方米,溢價率29.41%;陽光城以上限價格15.71億元+自持比例22%競得三塘單元地塊,樓面價26263元/平方米,溢價率29.73%。

  相比杭州、無錫土拍市場的火爆,4月以來還有貴陽、成都、紹興、蘇州、常熟等地進行了土拍。參拍房企多達數十家,比較活躍的房企有金地、融創、華潤、陽光城、世茂等,他們均在近期土地市場有所斬獲。

  2018年一手房市場銷售規模達15萬億,到達新高,而且業內預期調控長效機制下,一手房市場未來幾年的銷售體量至少也在10萬億左右。從房企已發布的2018年年報來看,不少房企迎來了業績的高光時刻,不僅在2018年實現了銷售金額、利潤等重要財務指標的上漲,還在降杠桿的大背景下,把負債率往下調整了。

  以世茂為例,世茂在一季度已完成1000億貨值的收購。許世壇透露,一季度新增的1000億貨值的收購,有500億可轉化成今年的可售貨值,而這500億中大概有200億貨值能在年內實現去化。

  來自同策研究院的一份報告表明,房企融資回暖了。2019年3月,40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元,自2017年11月融資達1246.18億以來(其中包含恒大600億元的股權融資),首次突破1000億大關。

  報告顯示,3月,40家房企融資總額環比2月大幅上漲85.25%;各債權融資方式融資額度均大幅上漲,最高漲幅達464.84%;股權融資絕對值占比雙升。

  杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳指出,一方面資金面寬松,預期樂觀推動,現在大房企的資金成本低,錢多,拿地就比較積極,上半年大家會比較樂觀點。另一方面是市場行情回暖,多地銷售火爆,地價創近半年新高,出現“樓市共振現象”,互相影響。

  被套風險

  實際上,4月以來的這幾場土拍,除了杭州土拍溢價達到上限、無錫出現搖號之外,也不乏底價成交的土地。比如世茂所拿紹興地塊、紅星地產所拿無錫惠山區地塊。

  “其實總價也不便宜,但我們算得過賬來就拿了。”一名底價拿地的房企高管事后對投資者分析指出,最近市場火爆了,所以公司也不敢競拍高價地塊。

  他進一步指出,如果說土地市場這樣下去的話,會否帶動住宅市場上揚,會否引發進一步調控政策再度落地,也是大部分房企比較擔心的問題。“因為市場好不容易穩定下來了,不希望再面臨波動。”

  土地市場回暖的另一面,是住宅市場的成交上漲。京滬深一線城市二手房成交明顯回暖。比如,上海二手住宅網簽量為25931套,環比增加142%,創2016年10月以來的新高。按照常規,二手房市場對一手房市場有一定推助。就在無錫土拍之前,近日無錫已有多家樓盤上調價格,或以開盤加推的手段攬客。上海、蘇州、無錫3月成交量創新高。

  而記者了解到,為了規避風險,參與這波土拍的房企大部分都捆綁了合作方一起拿地。合作拿地、開發的概率比過往有提升。

  一個事實是,經歷過多次樓市調控之后,房企風險意識明顯加強。世茂在3月份內參加了60多幅土地的拍賣,截至3月26日,才拿了兩幅。4月2日,世茂以底價3.36億元拿下紹興一幅商住地。這很符合許世壇對今年土地市場的判斷。

  許世壇曾在與世茂投資者溝通時坦言,當前的土地市場又變得瘋狂了。在他的觀察中,土地市場在2019年10月份,很多城市地價都有10%-20%的下滑,但是今年3月地價又全變回去了。“我記得在市場最熱的時候,我們可能投一百塊地,只能拿到10-15塊,今天我們再投一百塊地,可能十塊都拿不到。當然我覺得可能跟測算也有關系,我們測算比較保守。”

  通過采訪多家房企發現,有的企業現在投資測算基礎還是地價不漲,但不少房企全都是測算價格會漲。仍以世茂為例,該公司一項標準是希望地塊毛利可以有25%左右,凈利有8%-10%。“但測算下來很多地塊都是0-2%、3%的凈利潤,最近很多房企拍了(地)是負利潤,如果價格不增長是負利潤。”

  無獨有偶,融信主席歐宗洪面對投資者時也坦承,今年年初杭州土地市場回暖,盡管融信在2月份也在杭州拿地了,但房價如果不漲的話,這兩個月以來房企拿的地可能存在虧本5%到10%的風險。

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