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土地市場又熱了?小心拿了高價地 后面賣不出去

  本報記者 張曉玲 實習生 鄧純榕 廣州報道

  導讀

  地方希望高價賣地、房企想要低價拿地形成了悖論,尤其是在過去三年拿的高價地還未消化、重點城市限價仍然嚴厲的背景下,面對這個局部回暖的小陽春,不少房企還是選擇謹慎應對。

  “好了傷疤忘了疼”,前兩年拿的高價地還沒消化,一些開發商又回到一二線搶地了,火爆的影子依稀閃現。

  4月1日,廣州集中出讓一批土地,攬金87億,共6宗土地被中海、中國電建、龍光、華邦和恒大收入囊中。

  不止廣州,3月份以來,部分一二線城市賣地明顯升溫,合肥、重慶、杭州等地的成交樓面價及溢價率,均出現不同程度上揚。

  在年初至今的流動性寬松和政策微調下,樓市涌動著一股股暖流,地方賣地迎來了機會窗口,不少城市趁機大規模推地,開發商整體也有補貨需求。

  不過,買賣市場的雙方各懷心思。地方想繼續多賣高價,一些開發商想低價拿地,又對后市充滿疑慮。矛盾之下,土地市場預計難以持續火爆。

  近期不少大型房企在業績會上亦表達了對2019年地市的判斷。融創中國董事長孫宏斌的觀點很有代表性,他認為,現在地價仍很高,而房價不太會大幅上漲,拿地要非常小心。

  一二線“搶地”

  樓市小陽春的另一面,是土地市場也熱了。3月以來,天津、大連、杭州、重慶等地,都有不少地塊集中掛牌出讓。

  4月1日,廣州的拍地集中于荔灣、番禺、海珠、南沙等區,包括居住用地、商業用地和工業用地。

  “好久沒有經歷這么熱鬧的土拍了。”據當天去到現場的開發商描述,不少同行的區域高層都來到了現場。

  其中,最搶手的是番禺區的一幅地塊,參與競拍的房企多達二十多家,經過41輪競價后被中海拿下。成交總價達到最高限價139067萬元,扣除1萬平米的政府回扣房面積后的樓面價為1.8萬元/平方米。

  這種多輪角逐也出現在番禺的另外兩塊地上,分別經過33輪和29輪競價由中國電建和龍光斬獲,扣除政府回購房面積后,樓面價為2.4萬元/平方米和2.6萬元/平方米。

  荔灣廣鋼地塊是6宗土地中起拍單價最高的地塊,最后成交價達到3.47萬元/平方米,周邊二手房價格在4.5萬-5萬元/平方米。

  南沙地塊是工業用地,以底價84694萬元被恒大拿下,用于其新能源汽車的生產基地。

  克而瑞分析稱,廣州本次土拍的幾宗商住地成交價格都不低,而且一改去年低溢價成交的頹勢,每宗地塊都經歷了激烈的角逐,顯示土拍市場熱度回升。

  多家房企表示,在粵港澳大灣區規劃發布后,廣州作為粵港澳大灣區重點城市,供求關系健康,市場潛力巨大,更受青睞。

  除了廣州,其他一二線城市土拍也出現回暖。3月22日,廈門兩塊商住地迎來今年首拍,吸引包括世茂、融創、龍湖、保利等22家房企參拍,最高溢價率達45.6%;3月27日,天津一天出讓6宗宅地,土地成交金額達52.7億。

  克而瑞統計,一季度北京土地成交共攬金583.5億元,溢價率達40%。合肥、重慶、杭州的土地溢價率分別為86%、22%和32%。

  另據中指數據,一季度宅地地價同比止跌轉漲,熱點一二線城市回溫明顯。300個城市宅地均價為4179元/平方米,同比上漲4.9%,較去年四季度上漲17.0%;平均溢價率為14.6%,較去年四季度提升8.1個百分點。

  今年以來,宅地流拍占比也逐月下降,其中3月流拍占比下降至1.8%,為2018年以來單月最低水平。

  21世紀經濟報道調查顯示,拍地熱潮集中于一二線,三四線較為冷清。中指數據顯示,20家品牌房企一季度在二線城市拿地金額占比過半,為59.0%;一線城市拿地金額占比升至19.6%,三四線城市拿地熱度明顯下降。

  易居智庫研究中心總監嚴躍進認為,一二線和三四線土拍出現分化,是調控節奏影響的,“一二線早就開始降溫,開始復蘇的時間也比三四線早”。

  中指院則指出,一二線城市基于更好的基本面以及對各類資源的強吸引力,短期內將保持一定熱度,但三四線城市降溫態勢已現。

  當前,一二線城市的賣地窗口還在敞開,4月熱度還將延續。本月廣州還有9宗地即將出讓,涵蓋增城、花都、黃埔三地;蘇州將于4月24日集中出讓7塊地,其中獅山板塊起拍樓面地價高達2萬元/平方米。

  高價地風險

  嚴躍進分析,當前土地市場回暖與融資、銷售環境改善有關,企業的資金面在改善,過去資金壓得緊,現在不少房企發債成功,手里資金充裕了。

  一部分房企樂觀搶地,但熱度直升的土地市場,并非所有房企樂見。

  一家手頭資金寬裕、打算重倉一二線的大型房企投資部人士表示,公司本來想趁市場調整、地價下行多買點地的,結果現在地價“下不去了”。

  地方希望高價賣地、房企想要低價拿地形成了悖論,尤其是在過去三年拿的高價地還未消化、重點城市限價仍然嚴厲的背景下,面對這個局部回暖的小陽春,不少房企還是選擇謹慎應對。

  在3月底的業績會上,多家大型房企表達了對土地市場的擔憂。融創中國董事會主席孫宏斌說,“最近的土地市場很多城市都偏熱,溢價率都比較高。我們對2019年市場的判斷是售價大幅上漲的可能性很小。我們在拿地上一直都沒有具體目標,今年拿地會非常小心”。

  中海地產主席顏建國表示會適當買地,但不確定是否加大力度。“公司要持續穩定發展,新買地的貨值也一定要超過當年銷售,這是個底線。至于到底買多少,還要看市場和財務狀況。”

  龍湖集團CEO邵明曉也表示,今年拿地會量入為出,保持凈負債率全年在50%—60%之間。

  中指數據可見,大型房企在拿地上并不積極。2019年一季度,20家品牌房企累計拿地5407萬平方米,同比下降40.2%;累計拿地金額為2591億元,同比下降35.3%。

  嚴躍進提醒,土地市場突現熱潮要警惕兩大風險,“一是如果高地價超過限價,項目就會被套,二是企業要注意在拿地后可能會面臨較大的資金壓力”。

  中指認為,今年房企融資環境仍然偏緊,且今年房企已進入償債高峰期,資金壓力較大,并不能支撐土地市場的持續高漲;且一二線和三四線嚴重分化,全國土地市場全面回溫的可能性不大。

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