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2019年各城差異化賣地 逆周期調整首要穩地價

  [摘要] 經過兩年多的深度調整,再加上近期“因城施策”的政策基調,各城房地產市場差異化發展和調整的跡象也越來越明顯, “一城一策”體現在近期各地公布的土地計劃上。

  時代周報記者 謝中秀 發自北京

  經過2017年、2018年兩個土地供應“大年”,不少城市縮減2019年度國有建設用地供應計劃,從已公布的信息來看,杭州、合肥出現了下調,蘇州較為穩定,廣州、廈門、成都則有小幅上升。

  有增有減的土地供應計劃,顯示了各城市場供需的變化。與此同時,也讓市場關注到各地因城施策穩地價的決策能力。尤其是在近期土地市場回溫的情況下,如何把握住地價,保持房地產市場平穩健康發展?

  合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示,從目前來看,各城地價上升的憂慮還沒有特別明顯。“一是從供需結構來看,各城都在根據自身實際情況,匹配土地供應;二是在土地出讓環節,各城也在從供地制度和結構上進行調控,比如采取限價的土拍方式,以及設置未來開發建設針對剛需、改善購房者的住房類型等。”郭毅認為,“在這些前提條件的制約下,土地市場將繼續保持穩定。”

  供地分化源于市場不一

  經過兩年多的深度調整,再加上近期“因城施策”的政策基調,各城房地產市場差異化發展和調整的跡象也越來越明顯, “一城一策”體現在近期各地公布的土地計劃上。

  去年全國土地出讓收入第一的杭州,今年十區計劃出讓土地764.9公頃,較2018年減少24.1%;降幅最大的是南寧,2019年土地供應總量從2018年的1970公頃調整為706公頃,下降幅度高達64.2%。

  中指研究院杭州分院研究總監高院生向時代周報記者分析指出,2017―2018年杭州土地供應量較大,而這些土地有望在2019年及以后上市形成供應,市場房源充足,所以今年供地規模下調。

  也有城市逆勢上調了今年的土地供應計劃。比如四川成都、福建廈門、廣東廣州、山東聊城等。其中廣州2019年度供地總量為2038公頃,較2018年增長5.1%,其中住宅用地供應增長6.7%,商品住房供地增長21.2%。

  另外,當2017年各城公布土地供應五年計劃之時,仍顯示出較大程度的一致性,多數城市供應規模增長。為何今年各地發布的年度土地供應計劃,差異明顯。

  在一線城市中,目前僅廣州公布了2019年度國有建設用地供應計劃。但綜合北京、上海、深圳三地前兩年供地情況,以及五年供地計劃,北京和上海供地較為平穩,尤其在住宅用地方面,每年均在五年規劃內的1000公頃左右;深圳用地規模則從2017年到2020年在逐年降低。

  克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示,根據廣州城市發展規劃,2035年廣州常住人口規模將達到2000萬人,截至2017年末,廣州常住人口為1449.8萬人,也就是說,接下來每年廣州新增常住人口約為30.6萬人,這部分的居住需求需要滿足,自然也需要增加供應。

  從縱向數據來看,今年廣州和杭州的供地計劃也出現了動態調整,跟此前發布的“三年滾動計劃”相比各有升降。根據“三年滾動計劃”,2019年廣州計劃供應商品住房用地480公頃,但今年實際供應商品住房用地578公頃。而杭州則將“三年滾動計劃”提出的2019年計劃供應783.4公頃小幅下調。杭州出現這一變化,或與2018年土地供應大幅“透支”有關。

  時代周報記者梳理近三年杭州土地出讓情況發現,杭州的土地供應規模在2018年形成了一個高峰,供地總量高達1007.7公頃(其中住宅用地771.6公頃)。而根據“三年滾動計劃”,2018年杭州計劃供地806.5公頃,實際供應遠超計劃。

  “2018年土地供應高峰是市場拿地需求旺盛導致,加上2022年亞運會前杭州大量基礎設施投資上馬需要充足的財政資金支持。”高院生表示。

  “小陽春”挑戰穩地價?

  在經歷了去年土地市場遇冷之后,今年3月土地市場迎來“小陽春”。

  莫尼塔宏觀研究指出,進入3月,全國土地市場熱度回升,從100個大中城市數據來看,土地溢價率已從8%上升到22%,同時,土地供給也出現季節性回升,調研顯示,長春、西安、成都、合肥以及華中、華東等地出現低價走高、競拍企業數量大幅上升現象。

  以廣州為例,近期也拍出了一幅高價熱門地塊。2月28日,廣州開拍三幅地塊。其中位于天河的金融城地塊,可售部分樓面價則約5.5萬元每平方米,已接近此前的廣州單價地王。

  在此種熱度下,穩地價的目標的確受到挑戰,高院生坦言。

  但莫尼塔首席宏觀分析師張璐則不這么認為:“目前土地市場熱度上升有地方政府控制土地供應節奏的因素影響。”

  “從地方收支的角度來看,今年地方政府專項債提前發行,給地方財政提供了比較寬松的環境,地方政府沒有賣地的迫切性,因此可以稍微控制一下供地節奏,也能借這個機會穩一下去年以來遇冷的土地市場。”

  肖文曉表示,地價的穩定還是要基于政府的調控。“總體來說,接下來土地市場會有所好轉,開發商拿地積極性上升。但溫度不會太高。”

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