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深圳二手住宅成交量創半年來新高 中介稱“一個月賣出五套房”

  本報記者  王帆  深圳報道

  在深圳科技園工作的IT白領小鐘最近一段時間都在密集看房,2015年年初購入首套房的他因為準備要二胎,早就考慮需要置換一套三房。關注了很長一段時間后,他認為,現在差不多到了出手的好時機。

  2016年10月深圳出臺新一輪房地產調控政策,非本地戶籍購房者的社保繳納年限由3年改為5年,信貸要求也趨嚴,房地產市場由此進入了深度調整期。去年深圳又陸續出臺“三價合一”政策和“731新政”,后者對住宅、公寓分別執行不同年限的限售以及抑制離婚炒房等,樓市成交再度轉冷。

  但春節過后,隨著房貸利率上浮比例下調等利好刺激,深圳房地產市場成交在增加,但各機構謹慎地將之稱為“回暖”,而非“火爆”。

  4月1日,中原地產深圳研究中心發布的數據顯示,3月深圳新房住宅的成交套數為3088套,環比上升141.4%;二手住宅成交4551套,環比上升127.9%,同比雖下降15.1%,但成交量為近半年新高。

  2018年,深圳新增常住人口49.83萬。一方面,這意味著大量的剛需有待消化,另一方面,隨著經濟活力以及人口吸引力的增強,深圳的住房成為全國買家的資產配置標的之一。但在一系列房地產政策組合拳的作用下,投機行為得到了有效控制。

  目前,多方分析人士認為,在房住不炒的政策導向下,深圳的房地產市場難以再出現短期內價格大漲的局面。

  中介一個月賣出5套房

  小鐘住在深圳寶安區,他告訴21世紀經濟報道記者,最近看房的過程中,真的感覺到了市場回暖。“一是放出來的房源多了,二是又開始遇到幾撥人同時看同一套房的情況了,三是成交周期在變短,好一點的房源一個月內就賣出去了。”

  一位中介人士也佐證了小鐘的感受。深圳合美居地產的賴沸新在龍崗區坂田街道,今年已是他從事房地產中介工作的第13個年頭,他告訴21世紀經濟報道記者,春節后行情確實好了不少,剛剛過去的3月,他賣出去了5套房,按傭金收入超過了20萬。

  Q房網的數據顯示,3月深圳二手住宅成交量按周來計,分別為884套、993套、1210套、1274套,環比分別上漲-4.43%、12.33%、21.85%和5.29%。

  Q房網指出,3月的二手住宅成交量沖上4000套,月度4551套過戶量,過戶量已經是近半年月度峰值,市場回暖趨勢明顯。

  其中,像小鐘這樣的剛需(包含換房族)是購房的主力人群。賴沸新說,以他了解的情況,基本上60%到70%是首次置業,30%是換房。“目前投資客還沒有進場。”

  房貸利率的下調是一個直接的觸發因素。融360大數據研究院的監測數據顯示,2月深圳首套房貸款平均利率為5.46%,環比下降1.97%;二套房貸款平均利率為5.74%,環比下降1.03%。

  其中,包括四大行在內的多家商業銀行在深圳的首套房貸利率已經降至為基準利率上浮5%,二套房貸利率調整為基準利率上浮10%。而在去年,首套房利率一度比基準利率上浮15%。

  賴沸新告訴記者,額度也相對更寬松了,這對剛需而言構成了很大的利好。

  但從3月最后一周的情況來看,Q房網的數據顯示,新房住宅共成交363套,環比急劇下跌56.89%;此前的3個星期,新房住宅成交分別為730套、842套和842套。

  4月1日,美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者分析,從2月底開始市場的交易情緒高漲了一些,但到了3月下半個月又有所回落,接下來還需要繼續觀察4月能否延續成交暢旺的局面。

  房價長期將趨穩

  盡管成交量回暖,但價格基本維持穩定。小鐘的感受是,量已經起來了,但價格還沒有感覺到,甚至還碰到降價的情況。

  賴沸新也說,他的生意主要集中在龍崗區毗鄰華為總部的一個社區,最近成交的大多是賣得比較便宜的房子,有的業主甚至比最高點時降價了150萬。

  何倩茹指出,雖然成交活躍度有提升,但暫時還未發現業主漲價的情況,整體價格平穩。

  中原地產的研究顯示,從樣本房源的價格漲跌區間來看,下滑的房源占比增多,下滑0-5%的房源占比為24%,反映目前二手市場雖然有所回暖,但是降價出售比例在提高,價格優勢是樓盤成交的關鍵。

  這一定程度與投資整體受到抑制有關。2018年,深圳發布《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》,被坊間稱作“731新政”,其中指出,暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房;居民家庭新購買商品住宅限售3年,商務公寓限售5年;離婚2年內申請貸款首付將不低于七成等。

  深圳本地一位國企開發商人士近日向記者表示,“731新政”后,原本有強烈購買意向的買家都轉向了觀望,導致公司的一些熱門項目銷售情況大受影響。

  “此前深圳市場的投資客占比仍然很高,但3年或5年的限售時間對資金的占用時間太久,這對于抑制投資有明顯的效果。”該開發商人士介紹。

  在記者的采訪過程中,不同的采訪對象提到的一個問題是,稅費高。去年3月,深圳的“三價合一”政策正式落地,即二手房交易中的所有價格都統一(成交價、評估價以及網簽價),并且按照這個價格來計稅以及申請貸款。

  一位買家告訴記者,這樣一來稅費甚至可能會翻一番,500萬的二手房稅費可能會達到30萬。

  自2015年10月1日起,深圳按照《享受優惠政策普通住房價格標準》區分普通住宅與非普通住宅,劃定的區分價格為羅湖區390萬,福田區470萬,南山區490萬,鹽田區330萬,最低的坪山區為200萬。而對于非普通住宅,在交易過程中會被要求繳納高于普通住房標準的稅費。

  賴沸新說,目前大家期待的是對“豪宅”重新界定,稅費下降后,有望進一步觸發剛需族出手。

  而對于更長期的房地產市場發展趨勢預判,何倩茹告訴記者,深圳作為人口持續流入的城市,需求旺盛,但短期內不會出現價格大漲的情況。

  前述開發商人士也表示,房住不炒是長期的政策基調,深圳的房地產市場也將逐漸回歸基本面,長期將趨于平穩。

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