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房地產信托監管“東邊日出西邊雨” 土地融資暗度陳倉

  見習記者 周炎炎 上海報道

  導讀

  “大量的明股實債通過結構設計,都是發現不了的,只要能瞞過監管的眼睛,”一位上海信托公司人士對21世紀經濟報道表示,“項目能不能落地主要還是依賴監管人員的判斷。”

  8月20日,有消息稱,近期部分信托公司接到監管部門電話通知,要求公司全面暫停房地產信托業務。21世紀經濟報道記者了解到,少數東南沿海和西部的幾家信托公司受到類似的窗口指導,而上海、福建等地的銀監局卻予以辟謠,稱“既未發文,也無窗口指導”。

  值得關注的是,此事折射出的,是不同地區銀監部門對房地產信托的把握尺度有所不同,因而政策取舍也有所區別。

  舉例來說,一位浙江信托公司從事房地產信托業務的人士對21世紀經濟報道記者稱,浙江銀監部門尚未作此要求,該公司的房地產信托項目還在開審批會,并沒有暫停;一位北京信托公司人士表示,未收到監管通知,但是聽到收緊風聲之后房地產項目開始提速;而一家西部地區信托公司負責人稱,接到銀監局通知,要求房地產占比高、增速快的公司把業務進行重新梳理,要有一定管控,暫時從操作層面把業務緩下來,并不是叫停;而一家東南沿海的信托公司接電話通知,要求公司全面暫停房地產信托業務,若前期已通過監管報備,且合同和抵押等擔保措施已辦理完畢的,可允許繼續放款。

  “各地銀監局對政策的拿捏差別很大,有一定主觀性,這與轄內信托公司的業務方向和能力,以及監管與溝通情況有關。暫停或者暫緩房地產融資應該不是銀保監會的統一要求,但是近期各地可能會關注一些新的變化,特別是監管部門不鼓勵做房地產業務的導向。”一位信托公司中層管理人員對21世紀經濟報道記者表示。

  接近銀保監會人士對21世紀經濟報道表示,目前會里未曾對收緊房地產信托有統一要求。

  統一監管之惑

  之所以各地監管機構的主觀性如此重要,是因為的確存在可以鉆的政策空子。

  “比如土地融資項目,我們對口的銀監局早就不讓做了,但是外地有些同業還能做,”一位浙江信托公司房地產信托業務人員表示。

  由于拿地融資風險高企,也進一步提高了房企的杠桿,早在2010年,銀監會曾經下發《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產業務監管有關問題的通知》,要求信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。2016年,各級政府和監管部門也表態嚴查房地產相關融資。

  但是土地融資依舊難以禁絕。目前通過信托流入土地融資的主要有兩種方式,一是“明股實債”,信托做一個基金的LP,然后這只基金可以去做項目公司的股東投資,或作為股東借款,資金自然流入項目公司,所費的周折不過是基金公司作為通道收取的數萬元備案費用;二是通過權益轉讓,比如項目公司把自己的應收賬款受益權通過信托計劃融資,類似于ABS。

  其中,通過第一種明股實債的方式,一是規避了“委托貸款”的合規風險;另外,還能不提高房企的負債率。約定期滿后,項目公司回購股份,支付的價格即為債性融資的本息。

  “大量的明股實債通過結構設計,都是發現不了的,只要能瞞過監管的眼睛,”一位上海信托公司人士對21世紀經濟報道記者表示,“項目能不能落地主要還是依賴監管人員的判斷。”

  上述浙江信托公司人士也表示,同樣的業務在A銀監治下可以做,在B銀監治下就不能做;甚至同一個銀監局對區域內不同信托公司的要求都不盡相同,缺乏一個統一管理平臺。雖然去年中信登上線,所有信托產品需要在中信登進行預登記和初始登記,但最終還是要抄送各地銀監報備。

  定向控量恐效果打折扣

  8月1日,21世紀經濟報道曾獨家獲悉,監管近日窗口指導部分信托公司等金融機構,在符合資管新規和執行細則的條件下,加快項目投放。如同本次要求暫停部分信托公司房地產項目一樣,在加快項目投放的時候又通過窗口指導調整投放方向,成為一些地方監管部門的選擇。

  “監管部門不是大水漫灌,而是定向輸血給中小微企業和基礎建設。房地產融資雖然是信托業內的大熱門,但的確與政策導向有一定偏離度,貨幣傳導機制比較慢。”上述信托公司中層管理人員表示。

  上述人士并稱,這種施政方式的效率可能會打折扣,原因在于小微企業一直不在金融機構的偏好范圍內。

  信托是一種資金成本較高的融資方式,據21世紀經濟報道記者了解,目前房地產融資的普遍利率范圍在年化12%左右。這種資金成本小微企業是否承受得起?上述信托公司中層管理人員稱,對于小微企業而言,現下資金可獲得性更重要,其次才是成本。

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